プーケットの不動産市場、2026年半ば：閑散期でも強いシグナル

雨季はプーケットが落ち着く時期のはずだが、今年はどうも数字がそれに従ってくれない。チャーングタレーの現場から見た年央の読み解きを、楽観的ではあるが、願わくば現実的にお伝えしたい。

プーケットの7月半ばは、通常であれば現状を見つめ直すのに良い時期だ。島は静かになり、雨が降るはずで、建設現場もひと息つく。私はチャーングタレーでスポーツとウェルビーイングの事業を営み、この数年、代理店ではなく事業者としてこの地の不動産サイクルを間近で見てきた。その立場からは、物事がやや違って見えてくる。今年、現場でも公表された調査でも私が目にしているのは、冷え込みつつある市場ではなく、成熟しつつある市場だ。

チャーングタレーという指標：自社の数字が示すもの

テニスアカデミーは、島の需要を測るかなり正直な指標であることがわかる。疑いを抱くような場所で練習するために11時間も飛行機に乗る人はいないからだ。当アカデミーの5月は例年どおり落ち込んだが、それでも前年5月をおよそ3分の1上回って着地した。6月は前年比でおよそ60%増、そして暦の上では最も静かなはずの7月は前年7月をおよそ90%上回るペースで推移しており、開業以来最も好調な月になりそうだ。上半期の売上は全体でおよそ3分の1増えている。

同じくらい多くを物語るのが、実際にコートに立っているのが誰かということだ。今年の当アカデミーのゲストの約86%は海外からで、およそ50か国近くに及び、来場者数は前年同期比でおよそ50%伸びている。典型的なゲストは30代で、パートナーや家族と旅行し、より長く滞在し、島の各地でお金を使う。これこそ調査会社が繰り返し描いている長期滞在型・ライフスタイル主導の需要であり、私たちは季節を問わず毎週それを目にしている。

国籍の構成も見ておく価値がある。上位10か国は中国、香港、ロシア、シンガポールが中心で、この数か国だけで海外ゲストの半数を優に超える。これは、米国、英国、ロシアが上位を占める不動産問い合わせデータと比べて、明らかにアジア寄りの構成だ。私はこれを健全な兆候と受け止めている。単一のデータセットが示す以上に、島が多方面から人を惹きつけていることをうかがわせるからだ。

最も興味深いのはスキルの構成だ。ゲストのおよそ3分の2は初心者かレクリエーションレベルのプレーヤーで、上級者はごくわずか、プロはほぼ皆無だ。彼らは練習期間を求めて各地を回るツアープロではない。多くが初心者の、ごく普通の旅行者であり、明確な目的を胸に閑散期のプーケットへ飛んでくる。言い換えれば、意図を持った旅行者だ。私にはこれが、プーケットがそれ自体で際立った目的地になりつつあることの表れに思える。多くの旅行者がかつて目当てにしていたパトン、ピピ、ラワイという定番の周遊コースをはるかに超えた暮らしが、そこにはある。

もう一つ、当アカデミーのデータの切り口を共有する価値がある。それは単に何人が来るかではなく、人々が島をどう使っているかを物語るからだ。海外ゲストだけを見ると、二つの行動が際立つ。香港、シンガポール、マレーシアが中心のアジア市場のゲストは、最大2週間前に旅行を予約する。これは目的を軸に訪問を計画する人々の行動だ。ロシアと欧州大陸のゲストは、わずか1〜2日前に予約し、何度も繰り返し訪れる。ロシア人は年間平均でおよそ9回だ。（正直なところ、あの長距離便に年9回も乗る人がいるとは思えないのだが！）

より可能性が高い説明は、こうしたゲストの多くが母国をロシアと申告しながら、実際にはここプーケットで暮らしているというものだ。1〜2日という予約期間もそれを裏づけている。英国人と米国人はこの二つのグループの中間に位置し、およそ1週間前に予約し、年におよそ7回訪れる。どう読み解くにせよ、年に何度も直前に予約するのは観光客の行動ではない。それは居住者や長期滞在者がすることであり、まさに賃貸データ、ヴィラの数字、そしてColliersのレポートがそろって指し示す需要基盤だ。

54,628件の不動産問い合わせがプーケットの需要について語ること

6月、 FazWaz は異例なほど有用なデータセットを発表した 。これは Phuket Property Exchange で発表されたもので、2025年12月から2026年5月にかけて寄せられた実際の不動産問い合わせ54,628件の記録であり、表明された予算でおよそ272ビリオンバーツに相当する。そこから三つのことが際立つ。プーケットは賃貸主導であり、全需要の71%が賃貸で、そこにこそ流動性と利回りが実際に存在する。募集賃料の中央値はこの期間を通じておよそ20%上昇し、そのまま高止まりした。3月の販売に見られた一度限りの急騰が翌月に反転したのとは対照的だ。そして需要の62%は海外発で、141か国に及ぶ。

「プーケットは真にグローバルな市場だ。需要の62%は海外発で、141か国に及ぶ。その多様化こそが構造的なレジリエンスである。」 FazWaz による需要プレゼンテーション、Phuket Property Exchange、2026年6月（出典： The Thaiger)

需要はまた、身近な場所にも集中している。チャーングタレー、すなわちラグーナ、バンタオ、ラヤンからなるチューンタレー回廊は、賃貸・売買いずれの問い合わせでも島内トップで、プーケット全体の需要のおよそ18%を占めながら、1平方メートルあたりで最も高い価格をつけている。私はこの回廊に住み、働いているので、明白なバイアスがあることは認めておくべきだろう。しかし その数字は私のものではなく FazWaz のものだ。そしてそれは、1ベッドルームの賃貸物件からファミリー向けヴィラに至るまで、私たちが日々目にしている状況と一致している。

販売側もこれを裏づけている。 Knight Frank Thailand は、2025年にヴィラ販売が12.9%増加したと報告している 。これはコンドミニアム需要が軟化するなかでのことだった。最も人気の高いエリアはバンタオ、ラヤン、カマラ、チャーングタレーで、西海岸の土地価格は、単純に残りがごくわずかしかないという理由で、上昇を続けると予測されている。

「今日の買い手が求めているのは、休暇用の別荘以上のものだ。彼らはプライバシー、広さ、ライフスタイル、そして長期的な価値を求めている。」 Nattha Kahapana、Partner and Managing Director、Knight Frank Thailand（Bangkok Post、2026年7月)

Colliers のプーケット住宅市場レポートを読み解く

この市場に関心のある方すべてに、ぜひきちんと読むことをお勧めしたいレポートが、Colliers の Phuket Residential Market 2025–2026であり、副題は From Rebound to Reinvention、というのも副題が実際に重要な意味を担っているからだ。Colliers は、観光の持続的な成長、海外バイヤーの復帰、そしてデベロッパーの信頼感の改善に支えられ、依然として拡大局面にある市場を描いている。しかし、この物語の二つの側面を慎重に切り分けている。コンドミニアム需要は海外バイヤーのサイクルとともに動き、世界的な資本の移動とドバイのセンチメントの軟化を背景に、現在はロシアと中東のバイヤーからの関心の高まりに支えられている。ヴィラ需要については異なる扱いをしており、『より低密度で、ライフスタイル主導の暮らしへの、より構造的なシフト』と表現している。ここで重要な言葉は「構造的」だ。サイクルは巡るが、構造は持続する傾向があるからだ。

規律が表れているのは供給側だ。新規プロジェクトの立ち上げは、建設コストの上昇と販売消化の鈍化を受けて2025年に減少し、Colliers は2026年の供給がその水準すら下回ると見込んでいる。デベロッパーは差別化されたプロジェクト、一等地、そして段階的な立ち上げを優先している。重要なのは、Colliers がこの軟化した販売数字を需要の弱さとは読み取っていない点だ。

「2025年の住宅需要は、以前のピーク水準から落ち着いてきているが、これは主として、根底にある需要の弱まりというよりも、供給側の圧力を反映したものである。」 Colliers Thailand、 Phuket Residential Market 2025–2026 （2026年4月）

私のこれら全体の読み解きは、市場から泡が抜けていく一方で、本質は残るというものだ。Colliers は、買い手がますます実需目的で購入するようになっており、純粋な短期の投資リターンよりも、より広い住戸、より高いプライバシー、そして長期滞在の暮らしに適した住まいを求めていると指摘している。これは、実際に島にいるのが誰かという点で私たちが目にしているものと、まさに一致する。そしてその締めくくりの提言は、西海岸の一等地、低密度のヴィラ商品、真の差別化、時期をずらした立ち上げ、ミッドマーケットにおける価格規律、そして『ウェルネスおよびスポーツ施設』を備えた統合型の複合開発を扱っているが、私にはそれが助言というよりも、島のより優れた事業者がすでに実践していることの描写のように読める。汎用的なミッドマーケットのコンドミニアムは、この先数年は厳しいだろう。立地がよく、きちんと差別化された実需向けの商品は、その価格決定力を維持するはずだ。購入を考える人にとって、これはまず望みうる限り健全な市場構造だといえる。

現実的な側面：ビザ、取り締まり、そして二の足を踏む買い手

この記事は、マーケティングというよりも正直な文章として読まれてほしい。そこで、私が注視していることをお伝えしたい。パサック周辺のいくつかの開発は目に見えて減速している。もっともこれは雨季のたびに起きることであり、そこに多くを読み込むことには慎重でありたい。買い手の慎重さのほうが、より実質的だ。入国管理のルールは急速に変化しており、その中には 一部の国籍に対するアライバルビザの対象要件と滞在期間の短縮もあり、しかもほとんど予告なしに行われた。取り締まりは、 無許可のホテル や 名義株主による保有スキームに対して強化されており、さらには、 サクーやナイトン周辺の国立公園の土地 に隣接する老舗のリゾートでさえ、査察を受けている。そのすべてが見出しをにぎわせ、そして見出しは購入の意思決定を足踏みさせる。

もっとも、この取り締まりが実際にもたらしているのは、市場のプロフェッショナル化だ。許可を得た事業者、透明性の高いリースホールドや所有スキーム、そして誠実に運営される賃貸商品は、いずれもこの流れからより強い立場で抜け出してくる。これは、Colliers が供給側について述べている選別性とほぼ同じものだ。汎用的なプロジェクトやグレーゾーンのプロジェクトが苦戦する一方で、コンプライアンスを守り差別化されたプロジェクトは着実に前へ進む。私は、物事をきちんと行うことが報われる市場に投資していることを心地よく感じている。（なにしろ私はキーウィ、ニュージーランド人はきまじめすぎるほど規則を守るのだから！）)

一方で、最も華やかさに欠けるニュースの一部が、実は最も有用なのかもしれない。今年の雨季は異例なほど乾いており、地元の Aor Bor Tor はそれをうまく活かして、道路を舗装し直し、高圧電線を張り替え、そして道路脇をこれまで見たことのない水準で整備し続けている。小さなことだが、それらは島に対する訪問者の第一印象を変える。そこに、 県境を越えたパンガーに計画中の空港 や 交通インフラの整備 が加わる。Knight Frank はこれらがプーケット北部を切り開くと見込んでおり、インフラの物語がようやく需要の物語に追いつき始めているのだ。

2026年、プーケット市場が行き着く先

これらをすべて合わせると、賃料に持続的な20%の上昇を伴う賃貸主導の市場、単一の経済では止められない141か国からの需要、二桁で伸びるヴィラ販売、希少な西海岸の土地、そして物事をきちんと行う人々に有利な形で強化される規制、という姿が見えてくる。その道のりには摩擦もあるだろうし、とりわけコンドミニアムのミッドマーケットは販売のために努力を強いられるだろう。しかし、あらゆる不動産市場にとって根底にある問いは、人々が本当にその場所にいたいと思っているかどうかだ。そして、ついに本格的には訪れなかった雨季を通じてコートが埋まっていくのを眺めている私の立場からすれば、プーケットはイエスと答え続けている。