2026 年年中的普吉房地产市场：淡季，强信号

雨季本该是普吉放慢脚步的时节，但今年的数据并不太配合。这是一份来自崇泰莱一线的年中解读，乐观，但我希望，也足够务实。

七月中旬的普吉，通常是盘点回顾的好时候。海岛更为安静，雨水本应落下，各处工地也暂歇喘息。我在崇泰莱经营一家运动与康养企业，几年来一直近距离观察这里的房地产周期——身份是经营者而非中介，这让人看问题的角度略有不同。今年，无论是一线所见还是公开研究报告，我看到的都是一个正在走向成熟、而非趋于降温的市场。

崇泰莱晴雨表：我们自己的数据说明了什么

一家网球学院其实是衡量海岛需求相当诚实的晴雨表，毕竟没有人会飞十一个小时，只为去一个自己心存疑虑的地方训练。我们的五月一如每年那样有所回落，但仍比去年五月高出约三分之一。六月同比增长约 60%，而七月——按理说是全年最清淡的一段——目前较去年七月高出约 90%，很可能成为我们开业以来最强劲的一个月。上半年营收整体增长约三分之一。

同样能说明问题的，是究竟谁真正出现在球场上。今年我们约 86% 的客人来自海外，遍及近五十个国家，客流量在同口径下较去年增长约 50%。典型客人年龄在三十多岁，与伴侣或家人同行，停留时间更长，逗留期间在全岛各处消费。这正是各研究机构反复描述的长期停留、生活方式主导型需求，而无论淡旺季，我们每周都能见到它。

客人的国籍构成也值得一看。我们排名前十的客源国以中国、香港、俄罗斯和新加坡为首，它们合计占到国际客人的一大半。相比之下，这一构成明显比房地产咨询数据更偏亚洲——后者以美国、英国和俄罗斯居前。我把这看作一个健康的信号，因为它表明海岛吸引力的来源，比任何单一数据集所显示的都要多元。

水平构成是我觉得最有意思的部分。我们约三分之二的客人属于初学者或休闲型球手，进阶水平者占比很小，专业选手则几乎没有。他们并非巡回赛职业球员前来集训，而是普通旅行者，其中不少是初学者，带着明确的目的在淡季飞抵普吉。换句话说，是有备而来的旅行者。在我看来，这说明普吉正开始作为一个独立的目的地脱颖而出，其内涵早已远超大多数游客过去所奔赴的芭东、皮皮和拉威一线。

还有一组数据值得分享，因为它反映的是人们如何使用这座海岛，而不仅仅是有多少人到来。只看国际客人，有两种行为格外突出。来自亚洲市场的客人，以香港、新加坡和马来西亚为主，会提前最多两周预订行程，这正是围绕某个目的来安排出行的人的做法。而来自俄罗斯和欧洲大陆的客人往往只提前一两天预订，并且一次又一次地回访，俄罗斯客人平均每年约有九次。（老实说，我可不相信真有人一年飞这趟航程九次！）

更可能的解释是，这些客人中有不少人把俄罗斯填作原籍国，实际上却常住在普吉，而一两天的预订窗口也印证了这一点。英国人和美国人介于两者之间，约提前一周预订，每年回访约七次。无论怎么解读，一年多次临时起意的预订都不是游客的行为，而是常住居民和长期停留者的做法——这恰恰是租赁数据、别墅销售数字和 Colliers 报告共同指向的那个需求基础。

54,628 条房产咨询，透露出怎样的普吉需求

六月， FazWaz 公布了一组格外实用的数据 ，这组数据来自 Phuket Property Exchange，记录了 2025 年 12 月至 2026 年 5 月间的 54,628 条真实房产咨询，代表约 272 十亿泰铢的意向预算。其中有三点尤为突出。普吉以租赁为主导，全部需求中有 71% 是租房，而这正是流动性与收益真正所在之处。中位挂牌租金在此期间上涨约 20% 并稳定于该水平，不同于三月销售那种次月即回落的一次性飙升。另有 62% 的需求来自海外，涵盖 141 个国家。

“普吉是一个真正的全球化市场。62% 的需求来自海外，涵盖 141 个国家。这种多元化本身就是一种结构性韧性。” FazWaz 需求报告，Phuket Property Exchange，2026 年 6 月（转引自 The Thaiger)

需求也高度集中在离家不远的地方。崇泰莱——也就是由乐古浪、邦涛和拉扬组成的崇泰莱一带——在租赁和买卖咨询两方面均居全岛之首，约占普吉全部需求的 18%，同时每平方米价格也最高。我得在此坦承一个显而易见的立场偏向，因为我正是在这一带生活和工作，但 这些数字来自 FazWaz，而非我本人，它们与我们日常所见相符，需求从一居室出租一直延伸到家庭别墅。

销售端也印证了这一点。 Knight Frank Thailand 报告称，2025 年别墅销售增长 12.9% 尽管公寓需求有所走软，其中邦涛、拉扬、卡马拉和崇泰莱是最受追捧的地段，而西海岸的土地价格预计将持续上涨，原因很简单——所剩土地已然不多。

“如今的买家所寻求的，早已不止是一处度假居所。他们追求的是私密性、空间感、生活方式和长期价值。” Nattha Kahapana，Partner and Managing Director，Knight Frank Thailand（Bangkok Post，2026 年 7 月)

深入解读 Colliers 普吉住宅市场报告

如果你对这个市场有兴趣，我最想推荐你认真读一读的报告，是 Colliers 的 Phuket Residential Market 2025–2026，副标题为 From Rebound to Reinvention，因为这个副标题确实发挥了实实在在的作用。Colliers 将这个市场描述为仍处于扩张阶段，受持续的旅游增长、国际买家回归以及开发商信心改善所驱动，但它谨慎地把故事的两个部分区分开来。公寓需求随外国买家周期起伏，当前受到俄罗斯和中东买家兴趣升温的支撑，背景是全球资本转向、迪拜市场情绪走软。而对别墅需求，它的处理则不同，将其描述为“一种更趋结构性的转变，朝着低密度、生活方式主导型的居住方式发展”。这里的关键词是“结构性”——因为周期会轮转，结构却往往长存。

供给端才是纪律真正显现的地方。受建筑成本上升和去化放缓影响，2025 年新推盘量下降，而 Colliers 预计 2026 年的供应量将进一步低于这一水平，开发商会优先考虑差异化项目、优质地段和分期推盘。关键在于，它并未把疲软一些的销售数字解读为需求乏力。

“2025 年的住宅需求已从此前的峰值水平有所回落，但这主要反映的是供给端的压力，而非潜在需求的走弱。” Colliers Thailand， Phuket Residential Market 2025–2026 （2026 年 4 月）

我对这一切的解读是：市场正在挤出泡沫，而实质仍然留存。Colliers 指出，越来越多买家是为自住而购买，想要更大的户型、更好的私密性，以及适合长期居住的住宅，而不再是纯粹追求短期投资回报——这与我们在海岛上所见到的真实客群完全吻合。而它在报告结尾的建议，涵盖了西海岸优质地段、低密度别墅产品、真正的差异化、错峰推盘、中端市场的定价纪律，以及配备“康养与运动设施”的综合性多功能开发项目——在我看来，这与其说是建议，不如说是在描述岛上更优秀的经营者早已在做的事情。千篇一律的中端公寓将迎来艰难的两三年。而地段优越、真正做出差异化、面向自住客的产品，应能守住其定价能力。对任何买家而言，这几乎就是你所能期望的、最为健康的市场结构。

务实的那一面：签证、执法与犹豫的买家

比起营销文章，我更希望这篇文字读起来是诚实的，所以以下是我正在关注的一些情况。帕萨一带的几个开发项目明显放缓了，不过每逢雨季都会如此，我要提醒大家不要对此过度解读。买家的犹豫则更为实质。移民规定变化迅速，其中包括 针对部分国籍收紧落地签资格与停留时长，且几乎没有预先通知。执法也在收紧，针对的是 无牌酒店 以及 名义股东持股结构，甚至连历史悠久、毗邻 沙库和奈通一带国家公园土地 的度假村也遭遇了检查。凡此种种都上了新闻头条，而头条会让购买决策暂缓。

不过，执法实际上正在做的，是让这个市场更加专业化。持牌经营者、清晰的租赁权与产权结构，以及诚实运营的租赁产品，都会因此处于更有利的位置——这与 Colliers 在供给端所描述的那种选择性如出一辙。千篇一律和处于灰色地带的项目会举步维艰，而合规、真正差异化的项目则会照常推进。身处一个奖励“把事情做正确”的市场，我感到安心。（毕竟我是个新西兰人，我们可是出了名的守规矩！)

与此同时，一些最不起眼的消息，或许才是最有用的。今年雨季异常干燥，当地的乡镇行政部门（Aor Bor Tor）也很好地利用了这段时间，重铺路面、翻修高压线路，并把路边维护到我此前从未见过的水准。都是些小事，但它们会改变访客对这座海岛的第一印象。再加上 邻府攀牙拟建的机场 以及 交通升级 ——Knight Frank 预计它们将带动普吉北部的开发，基础设施的故事，也终于开始追上需求的故事了。

2026 年，普吉市场将落向何方

把这一切放在一起，你会看到一个以租赁为主导的市场：租金出现了持久的 20% 上台阶，需求来自 141 个国家、没有任何单一经济体能将其关闭，别墅销售保持两位数增长，西海岸土地稀缺，而监管收紧的方式，恰恰有利于那些把事情做正确的人。过程中难免会有摩擦，尤其是中端公寓市场，将不得不为销售而努力。但对任何房地产市场而言，根本的问题都是：人们是否真心愿意身处此地。而站在我的位置上，看着球场在一个始终未曾真正到来的雨季里逐渐坐满，普吉一次又一次地给出了肯定的答案。