Рынок недвижимости Пхукета в середине 2026 года: низкий сезон, высокий сигнал

Сезон дождей — это время, когда Пхукет должен замедляться, но в этом году цифры не очень-то этому способствуют. Взгляд с земли в Чернгталае в середине года: оптимистичный, но, надеюсь, реалистичный.

Середина июля на Пхукете обычно хорошее время, чтобы подвести итоги. Остров становится тише, должны идти дожди, а стройки замирают, чтобы перевести дух. Я управляю бизнесом в сфере спорта и велнеса в Чернгталае и уже несколько лет наблюдаю здешний цикл недвижимости с близкого расстояния — как оператор, а не как агент, что даёт несколько иной взгляд на вещи. В этом году и на земле, и в публикуемых исследованиях я вижу рынок, который скорее взрослеет, чем остывает.

Барометр Чернгталая: что показывают наши собственные цифры

Теннисная академия оказывается довольно честным барометром спроса на остров, ведь никто не полетит одиннадцать часов ради тренировок в месте, которое вызывает сомнения. Наш май просел, как это бывает каждый год, хотя и завершился примерно на треть выше прошлого мая. Июнь затем оказался примерно на 60% выше, чем годом ранее, а июль, предположительно самый спокойный отрезок календаря, идёт примерно на 90% выше прошлого июля и, похоже, станет нашим самым сильным месяцем с момента открытия. Выручка за первое полугодие в целом выросла примерно на треть.

Не менее показательно и то, кто на самом деле на кортах. Около 86% наших гостей в этом году иностранцы, почти из пятидесяти стран, а число посетителей растёт примерно на 50% в сопоставимых показателях по сравнению с прошлым годом. Типичный гость — человек за тридцать, путешествующий с партнёром или семьёй, останавливающийся дольше и тратящий по всему острову, пока он здесь. Это тот самый спрос на длительное проживание, ориентированный на образ жизни, который постоянно описывают исследовательские компании, и мы видим его каждую неделю независимо от сезона.

Состав национальностей тоже стоит рассмотреть. Нашу десятку стран возглавляют Китай, Гонконг, Россия и Сингапур, на которые вместе приходится значительно больше половины наших иностранных гостей. Это заметно более азиатский состав, чем в данных по запросам на недвижимость, где лидируют Соединённые Штаты, Великобритания и Россия, и я воспринимаю это как хороший знак, поскольку это говорит о том, что остров притягивает людей с большего числа направлений, чем показывает любой отдельный набор данных.

Профиль уровня подготовки — часть, которая мне наиболее интересна. Около двух третей наших гостей относятся к начинающим или любителям, лишь небольшая доля — к продвинутому уровню, и практически никого профессионального. Это не разъездные профессионалы в поисках тренировочного сбора. Это обычные путешественники, многие из них новички, прилетающие на Пхукет в низкий сезон с конкретной целью. Иными словами, путешественники с намерением. Для меня это говорит о том, что Пхукет начинает выделяться как самостоятельное направление, с жизнью далеко за пределами маршрута Патонг, Пхи-Пхи и Раваи, ради которого раньше приезжало большинство гостей.

Ещё один срез наших данных стоит показать, потому что он говорит о том, как люди используют остров, а не просто сколько их прибывает. Если смотреть только на иностранных гостей, выделяются две модели поведения. Гости с наших азиатских рынков, во главе с Гонконгом, Сингапуром и Малайзией, бронируют поездки за срок до двух недель, что характерно для людей, планирующих визит вокруг определённой цели. Гости из России и континентальной Европы бронируют всего за день-два и возвращаются снова и снова, причём у россиян в среднем около девяти визитов в год. (Честно говоря, я не верю, что кто-то совершает этот перелёт девять раз в год!)

Более вероятное объяснение в том, что многие из этих гостей указывают Россию как страну проживания, фактически живя здесь, на Пхукете, что подтверждается и окном бронирования в один-два дня. Британцы и американцы находятся где-то между этими двумя группами, бронируя примерно за неделю и возвращаясь около семи раз в год. Как ни толкуй, бронирование в последний момент по несколько раз в год — это не поведение туриста. Так поступают резиденты и гости, останавливающиеся надолго, и это именно та база спроса, на которую указывают и данные по аренде, и цифры по виллам, и отчёт Colliers.

Что 54,628 запросов на недвижимость говорят о спросе на Пхукете

В июне FazWaz представила необычайно полезный набор данных на Phuket Property Exchange — запись из 54,628 реальных запросов на недвижимость, сделанных в период с декабря 2025 по май 2026 года, что составляет около 272 миллиардов бат в заявленных бюджетах. Из неё выделяются три вещи. Пхукет ориентирован на аренду: 71% всего спроса приходится на аренду, где на самом деле и сосредоточены ликвидность и доходность. Медианная запрашиваемая арендная ставка выросла примерно на 20% за период и удержалась на этом уровне, в отличие от разового всплеска продаж в марте, который развернулся уже в следующем месяце. А 62% спроса исходит из-за рубежа, из 141 страны.

«Пхукет — по-настоящему глобальный рынок. 62% спроса исходит из-за рубежа, из 141 страны. Эта диверсификация — структурная устойчивость.» Презентация спроса FazWaz, Phuket Property Exchange, июнь 2026 года (через The Thaiger)

Спрос также концентрируется недалеко от дома. Чернгталай, или коридор Чёнг Тхале, включающий Лагуну, Банг Тао и Лаян, возглавляет остров как по запросам на аренду, так и по запросам на покупку, на него приходится примерно 18% всего спроса на Пхукете, при этом здесь самые высокие цены за квадратный метр. Мне следует признать очевидную предвзятость, поскольку я живу и работаю в этом коридоре, но цифры принадлежат FazWaz, а не мне, и они совпадают с тем, что мы видим изо дня в день: спрос простирается от аренды жилья с одной спальней до семейных вилл.

Сторона продаж это подтверждает. Knight Frank Thailand сообщает, что продажи вилл выросли на 12.9% в 2025 году даже несмотря на то, что спрос на кондоминиумы ослаб, при этом Банг Тао, Лаян, Камала и Чернгталай остаются самыми востребованными локациями, а цены на землю на западном побережье, по прогнозам, продолжат расти просто потому, что её осталось так мало.

«Сегодняшние покупатели ищут больше, чем просто дом для отдыха. Они ищут приватность, простор, образ жизни и долгосрочную ценность.» Nattha Kahapana, Partner and Managing Director, Knight Frank Thailand (Bangkok Post, июль 2026 года)

Внутри отчёта Colliers по жилой недвижимости Пхукета

Отчёт, который я бы посоветовал внимательно прочитать каждому, кто интересуется этим рынком, — это отчёт Colliers Phuket Residential Market 2025–2026, с подзаголовком From Rebound to Reinvention, потому что подзаголовок здесь работает по-настоящему. Colliers описывает рынок, всё ещё находящийся в фазе расширения, которую питают устойчивый рост туризма, возвращение иностранных покупателей и укрепляющаяся уверенность девелоперов, но осторожно разделяет две половины этой истории. Спрос на кондоминиумы движется вместе с циклами иностранных покупателей и сейчас поддерживается растущим интересом со стороны российских и ближневосточных покупателей на фоне того, как перемещается глобальный капитал и смягчаются настроения в Дубае. Спрос на виллы он трактует иначе, описывая его как «более структурный сдвиг в сторону малоэтажной жизни, ориентированной на образ жизни». Структурный — важное слово здесь, поскольку циклы разворачиваются, а структуры имеют свойство сохраняться.

Сторона предложения — это то, где проявляется дисциплина. Число новых запусков снизилось в 2025 году из-за возросших затрат на строительство и более медленного поглощения, и Colliers ожидает, что предложение в 2026 году останется даже ниже этих уровней, при этом девелоперы отдают приоритет дифференцированным проектам, первоклассным локациям и поэтапным запускам. Что особенно важно, он не расценивает более слабые цифры продаж как слабый аппетит.

«Спрос на жильё в 2025 году стал более умеренным по сравнению с прежними пиковыми уровнями, что в первую очередь отражает давление со стороны предложения, а не ослабление базового спроса.» Colliers Thailand, Phuket Residential Market 2025–2026 (апрель 2026 года)

Моё прочтение всего этого таково: из рынка вымывается пена, а его суть остаётся. Colliers отмечает, что покупатели всё чаще приобретают недвижимость для собственного использования: им нужны более просторные объекты, больше приватности и жильё, пригодное для длительного проживания, а не чисто краткосрочная инвестиционная отдача, — и это в точности совпадает с тем, что мы видим по тому, кто на самом деле находится на острове. А его заключительные рекомендации, охватывающие первоклассные локации на западном побережье, малоэтажный вилловый продукт, подлинную дифференциацию, поэтапные запуски, ценовую дисциплину в среднем сегменте и интегрированные многофункциональные комплексы с «объектами велнеса и спорта», читаются для меня не столько как совет, сколько как описание того, что лучшие операторы острова уже делают. У типовых кондоминиумов среднего сегмента будет пара трудных лет. Хорошо расположенный, должным образом дифференцированный продукт для конечного пользователя должен сохранить свою ценовую силу. Для любого покупателя это примерно настолько здоровая структура рынка, насколько можно пожелать.

Реалистичная часть: визы, правоприменение и колеблющиеся покупатели

Я предпочёл бы, чтобы этот материал читался как честный, а не как маркетинг, поэтому вот за чем я наблюдаю. Несколько проектов в районе Пасака заметно замедлились, хотя это происходит каждый сезон дождей, и я бы предостерёг от того, чтобы придавать этому слишком большое значение. Колебания покупателей более существенны. Иммиграционные правила быстро изменились, включая сокращение права на визу по прибытии и срока пребывания для некоторых национальностей, практически без предупреждения. Ужесточился контроль над нелицензированными отелями и над номинальными структурами владения акциями, и даже давно работающие курорты, граничащие с землями национального парка вокруг Саку и Найтхона столкнулись с проверками. Всё это попадает в заголовки, а заголовки заставляют откладывать решения о покупке.

Однако на деле правоприменение профессионализирует рынок. Лицензированные операторы, прозрачные структуры аренды и владения и честно управляемые арендные продукты — все они выходят из этого в более сильной позиции, что представляет собой ту же избирательность, которую Colliers описывает на стороне предложения. Типовые и находящиеся в серой зоне проекты будут испытывать трудности, тогда как соответствующие требованиям и дифференцированные будут спокойно заниматься своим делом, и мне комфортно вкладываться в рынок, который вознаграждает за то, что дела делаются правильно. (Я ведь новозеландец, а мы ужасно законопослушны!)

Между тем некоторые из наименее гламурных новостей могут оказаться самыми полезными. Этот сезон дождей выдался необычайно сухим, и местное управление Aor Bor Tor хорошо этим воспользовалось: обновило дорожное покрытие, заменило высоковольтные линии и поддерживало обочины в состоянии, какого я раньше не видел. Мелочи, но они меняют первое впечатление гостя об острове. Добавьте к этому предлагаемый аэропорт по ту сторону границы, в провинции Пхангнга и транспортные улучшения которые, как ожидает Knight Frank, откроют северную часть Пхукета, и история инфраструктуры наконец начинает догонять историю спроса.

К чему приходит рынок Пхукета в 2026 году

Сложите всё вместе, и вы получите рынок, ориентированный на аренду, с устойчивым повышением арендных ставок на 20%, спросом из 141 страны, который не сможет отключить ни одна отдельная экономика, продажами вилл, растущими двузначными темпами, дефицитом земли на западном побережье и ужесточением регулирования такими способами, которые благоприятствуют тем, кто делает дела правильно. По пути будут трения, и среднему сегменту кондоминиумов в особенности придётся потрудиться ради своих продаж. Но основной вопрос для любого рынка недвижимости в том, действительно ли люди хотят находиться в этом месте, и с того места, где стою я, наблюдая, как заполняются корты в сезон дождей, который так толком и не наступил, Пхукет продолжает отвечать «да».