ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตกลางปี 2026: โลว์ซีซั่น แต่สัญญาณแรง

ฤดูฝนควรจะเป็นช่วงที่ภูเก็ตชะลอตัวลง แต่ปีนี้ตัวเลขกลับไม่ค่อยเป็นใจเท่าไรนัก นี่คือมุมมองกลางปีจากพื้นที่จริงในเชิงทะเล ที่มองในแง่ดี แต่ผมก็หวังว่าจะตั้งอยู่บนความเป็นจริง

กลางเดือนกรกฎาคมในภูเก็ตมักเป็นช่วงเวลาที่ดีสำหรับการทบทวนสถานการณ์ เกาะเงียบสงบลง ฝนควรจะตก และไซต์ก่อสร้างต่างๆ หยุดพักหายใจ ผมทำธุรกิจด้านกีฬาและสุขภาวะในเชิงทะเล และเฝ้ามองวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ที่นี่อย่างใกล้ชิดมาหลายปีแล้ว ในฐานะผู้ประกอบการมากกว่านายหน้า ซึ่งทำให้มองเห็นอะไรต่างออกไปเล็กน้อย สิ่งที่ผมเห็นในปีนี้ ทั้งจากพื้นที่จริงและจากงานวิจัยที่เผยแพร่ออกมา คือตลาดที่กำลังเติบโตอย่างมีวุฒิภาวะ ไม่ใช่กำลังเย็นตัวลง

บารอมิเตอร์แห่งเชิงทะเล: ตัวเลขของเราเองบอกอะไรบ้าง

อคาเดมีเทนนิสกลายเป็นบารอมิเตอร์ที่ค่อนข้างซื่อสัตย์ต่อดีมานด์ของเกาะ เพราะไม่มีใครยอมบินนานถึงสิบเอ็ดชั่วโมงเพื่อไปฝึกซ้อมในที่ที่ตัวเองยังลังเลสงสัย เดือนพฤษภาคมของเราชะลอลงเหมือนทุกปี แม้จะยังปิดท้ายด้วยตัวเลขสูงกว่าพฤษภาคมปีก่อนราวหนึ่งในสาม จากนั้นเดือนมิถุนายนก็เพิ่มขึ้นราว 60% จากปีก่อน และเดือนกรกฎาคม ซึ่งควรจะเป็นช่วงที่เงียบที่สุดของปฏิทิน กลับทำตัวเลขนำหน้ากรกฎาคมปีก่อนอยู่ราว 90% และมีแนวโน้มจะเป็นเดือนที่แข็งแกร่งที่สุดนับตั้งแต่เราเปิดกิจการ รายได้ครึ่งปีแรกโดยรวมเพิ่มขึ้นราวหนึ่งในสาม

อีกสิ่งที่บอกอะไรได้ไม่แพ้กันคือ ใครกันที่อยู่ในคอร์ตจริงๆ ราว 86% ของแขกเราในปีนี้เป็นชาวต่างชาติ จากเกือบห้าสิบประเทศ และจำนวนผู้มาเยือนกำลังเติบโตราว 50% เมื่อเทียบแบบเดียวกันกับปีก่อน แขกทั่วไปอยู่ในวัยสามสิบกว่าๆ เดินทางมากับคู่หรือครอบครัว พักนานขึ้น และใช้จ่ายทั่วทั้งเกาะระหว่างที่อยู่ที่นี่ นี่คือดีมานด์แบบพำนักระยะยาวที่ขับเคลื่อนด้วยไลฟ์สไตล์ ตามที่บรรดาสำนักวิจัยพูดถึงอยู่เสมอ และเราเห็นมันทุกสัปดาห์ไม่ว่าจะฤดูไหน

สัดส่วนของสัญชาติต่างๆ ก็น่าสนใจไม่แพ้กัน สิบประเทศอันดับต้นของเรานำโดยจีน ฮ่องกง รัสเซีย และสิงคโปร์ ซึ่งรวมกันแล้วคิดเป็นสัดส่วนมากกว่าครึ่งของแขกต่างชาติทั้งหมด นี่เป็นสัดส่วนที่ออกไปทางเอเชียมากกว่าข้อมูลการสอบถามอสังหาริมทรัพย์อย่างเห็นได้ชัด ซึ่งข้อมูลนั้นนำโดยสหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร และรัสเซีย และผมมองว่านี่เป็นสัญญาณที่ดี เพราะมันบ่งชี้ว่าเกาะแห่งนี้กำลังดึงดูดผู้คนจากหลายทิศทางมากกว่าที่ชุดข้อมูลใดชุดหนึ่งจะแสดงให้เห็น

โปรไฟล์ด้านทักษะคือส่วนที่ผมพบว่าน่าสนใจที่สุด ราวสองในสามของแขกเราอยู่ในระดับผู้เริ่มต้นหรือผู้เล่นเพื่อการพักผ่อน มีเพียงส่วนน้อยที่อยู่ในระดับสูง และแทบไม่มีใครเลยที่เป็นมืออาชีพ คนเหล่านี้ไม่ใช่โปรที่ตระเวนแข่งขันแล้วมองหาช่วงเวลาเก็บตัวฝึกซ้อม พวกเขาคือนักเดินทางธรรมดา ซึ่งหลายคนเป็นมือใหม่ ที่บินมาภูเก็ตในช่วงโลว์ซีซั่นโดยมีจุดมุ่งหมายเฉพาะอยู่ในใจ พูดอีกอย่างคือ นักเดินทางที่มาอย่างตั้งใจ สำหรับผมแล้ว นั่นบอกว่าภูเก็ตกำลังเริ่มโดดเด่นในฐานะจุดหมายปลายทางด้วยตัวของมันเอง มีชีวิตที่ไกลเกินกว่าเส้นทางป่าตอง พีพี และราไวย์ ที่ผู้มาเยือนส่วนใหญ่เคยมุ่งหน้ามา

ข้อมูลของเราอีกมุมหนึ่งก็ควรค่าแก่การนำมาแบ่งปัน เพราะมันบอกอะไรบางอย่างเกี่ยวกับวิธีที่ผู้คนใช้ชีวิตบนเกาะนี้ มากกว่าแค่จำนวนคนที่เดินทางมา หากดูเฉพาะแขกต่างชาติ จะเห็นพฤติกรรมสองอย่างที่โดดเด่น แขกจากตลาดเอเชียของเรา นำโดยฮ่องกง สิงคโปร์ และมาเลเซีย จองทริปล่วงหน้าได้ถึงสองสัปดาห์ ซึ่งเป็นพฤติกรรมของคนที่วางแผนการมาเยือนโดยมีจุดประสงค์ ส่วนแขกจากรัสเซียและยุโรปภาคพื้นทวีปจองล่วงหน้าเพียงวันสองวัน และกลับมาครั้งแล้วครั้งเล่า โดยชาวรัสเซียมาเยือนเฉลี่ยราวเก้าครั้งต่อปี (พูดตรงๆ ผมไม่เชื่อหรอกว่าจะมีใครนั่งเครื่องบินเที่ยวนั้นถึงเก้าครั้งต่อปี!)

คำอธิบายที่น่าจะเป็นไปได้มากกว่าคือ แขกเหล่านี้จำนวนมากระบุรัสเซียเป็นประเทศบ้านเกิด ทั้งที่จริงแล้วใช้ชีวิตอยู่ที่ภูเก็ต ซึ่งช่วงเวลาการจองแค่หนึ่งถึงสองวันก็สนับสนุนข้อสันนิษฐานนี้ ส่วนชาวอังกฤษและชาวอเมริกันอยู่ตรงกลางระหว่างสองกลุ่มนี้ โดยจองล่วงหน้าราวหนึ่งสัปดาห์ และกลับมาราวเจ็ดครั้งต่อปี ไม่ว่าจะตีความอย่างไร การจองแบบกระชั้นชิดหลายครั้งต่อปีก็ไม่ใช่พฤติกรรมของนักท่องเที่ยว แต่เป็นสิ่งที่ผู้พำนักอาศัยและผู้มาเยือนระยะยาวทำกัน และนั่นคือฐานดีมานด์ที่ข้อมูลค่าเช่า ตัวเลขวิลล่า และรายงานของ Colliers ต่างชี้ไปในทางเดียวกัน

การสอบถามอสังหาริมทรัพย์ 54,628 ครั้งบอกอะไรเกี่ยวกับดีมานด์ในภูเก็ต

เมื่อเดือนมิถุนายน FazWaz ได้นำเสนอชุดข้อมูลที่มีประโยชน์อย่างไม่ธรรมดา ที่งาน Phuket Property Exchange ซึ่งเป็นบันทึกการสอบถามอสังหาริมทรัพย์จริงจำนวน 54,628 ครั้ง ระหว่างเดือนธันวาคม 2025 ถึงพฤษภาคม 2026 คิดเป็นงบประมาณตามที่ระบุไว้ราว 272 พันล้านบาท มีสามสิ่งที่โดดเด่นจากข้อมูลนี้ ภูเก็ตขับเคลื่อนด้วยตลาดเช่า โดย 71% ของดีมานด์ทั้งหมดเป็นการเช่า ซึ่งเป็นจุดที่สภาพคล่องและผลตอบแทนอยู่จริง ค่ามัธยฐานของค่าเช่าที่เสนอปรับขึ้นราว 20% ตลอดช่วงเวลาดังกล่าวและทรงตัวอยู่ที่ระดับนั้น ต่างจากยอดขายที่พุ่งขึ้นครั้งเดียวในเดือนมีนาคมซึ่งกลับตัวลงในเดือนถัดมา และ 62% ของดีมานด์มาจากต่างประเทศ จาก 141 ประเทศ

"ภูเก็ตเป็นตลาดระดับโลกอย่างแท้จริง 62% ของดีมานด์มาจากต่างประเทศ จาก 141 ประเทศ การกระจายตัวเช่นนี้คือความยืดหยุ่นเชิงโครงสร้าง" การนำเสนอข้อมูลดีมานด์ของ FazWaz, Phuket Property Exchange, มิถุนายน 2026 (ผ่าน The Thaiger)

ดีมานด์ยังกระจุกตัวอยู่ใกล้บ้านอีกด้วย เชิงทะเล หรือย่านที่ทอดตัวครอบคลุมลากูน่า บางเทา และลายัน ครองอันดับหนึ่งของเกาะทั้งในแง่การสอบถามเช่าและการซื้อขาย คิดเป็นราว 18% ของดีมานด์ทั้งหมดในภูเก็ต ขณะเดียวกันก็มีราคาต่อตารางเมตรสูงที่สุด ผมควรออกตัวถึงอคติที่เห็นได้ชัดตรงนี้ เพราะผมใช้ชีวิตและทำงานอยู่ในย่านนี้ แต่ ตัวเลขเหล่านี้เป็นของ FazWaz ไม่ใช่ของผมซึ่งตรงกับสิ่งที่เราเห็นในแต่ละวัน โดยมีดีมานด์ตั้งแต่การเช่าห้องแบบหนึ่งห้องนอนไปจนถึงวิลล่าสำหรับครอบครัว

ฝั่งการซื้อขายก็สนับสนุนข้อมูลนี้เช่นกัน Knight Frank Thailand รายงานว่ายอดขายวิลล่าเพิ่มขึ้น 12.9% ในปี 2025 แม้ดีมานด์คอนโดจะอ่อนตัวลง โดยบางเทา ลายัน กมลา และเชิงทะเลเป็นทำเลที่เป็นที่ต้องการมากที่สุด และราคาที่ดินฝั่งตะวันตกคาดว่าจะปรับขึ้นต่อเนื่อง เพียงเพราะเหลืออยู่น้อยเต็มที

"ผู้ซื้อในทุกวันนี้มองหามากกว่าบ้านพักตากอากาศ พวกเขากำลังมองหาความเป็นส่วนตัว พื้นที่ ไลฟ์สไตล์ และคุณค่าในระยะยาว" Nattha Kahapana, Partner and Managing Director, Knight Frank Thailand (Bangkok Post, กรกฎาคม 2026)

เจาะลึกรายงานตลาดที่อยู่อาศัยภูเก็ตของ Colliers

รายงานที่ผมอยากแนะนำให้ทุกคนที่สนใจตลาดนี้ได้อ่านอย่างจริงจัง คือรายงานของ Colliers Phuket Residential Market 2025–2026 ที่มีชื่อรองว่า From Rebound to Reinvention เพราะชื่อรองนี้ทำหน้าที่ได้อย่างมีความหมายจริงๆ Colliers อธิบายว่าตลาดยังอยู่ในช่วงขยายตัว ขับเคลื่อนด้วยการเติบโตของการท่องเที่ยวที่ต่อเนื่อง การกลับมาของผู้ซื้อต่างชาติ และความเชื่อมั่นของนักพัฒนาที่ดีขึ้น แต่ก็ระมัดระวังที่จะแยกเรื่องราวออกเป็นสองส่วน ดีมานด์คอนโดมิเนียมเคลื่อนไหวไปตามวัฏจักรของผู้ซื้อต่างชาติ ซึ่งขณะนี้ได้รับแรงหนุนจากความสนใจที่เพิ่มขึ้นของผู้ซื้อชาวรัสเซียและตะวันออกกลาง ในขณะที่เงินทุนโลกเคลื่อนย้ายและบรรยากาศในดูไบอ่อนตัวลง ส่วนดีมานด์วิลล่านั้น รายงานมองต่างออกไป โดยอธิบายว่าเป็น "การเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้างที่มากขึ้นไปสู่การใช้ชีวิตแบบความหนาแน่นต่ำและขับเคลื่อนด้วยไลฟ์สไตล์" คำว่าเชิงโครงสร้างคือคำสำคัญตรงนั้น เพราะวัฏจักรหมุนเปลี่ยน แต่โครงสร้างมักคงอยู่

ฝั่งอุปทานคือจุดที่ความมีวินัยแสดงออกให้เห็น โครงการเปิดตัวใหม่ลดลงในปี 2025 จากต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้นและการดูดซับที่ช้าลง และ Colliers คาดว่าอุปทานในปี 2026 จะยังต่ำกว่าระดับดังกล่าวเสียอีก โดยนักพัฒนาให้ความสำคัญกับโครงการที่มีความแตกต่าง ทำเลชั้นเยี่ยม และการทยอยเปิดตัวเป็นเฟส ที่สำคัญคือ รายงานไม่ได้ตีความตัวเลขยอดขายที่อ่อนตัวลงว่าเป็นความต้องการที่อ่อนแอ

"ดีมานด์ที่อยู่อาศัยในปี 2025 ได้ชะลอตัวลงจากระดับสูงสุดก่อนหน้านี้ ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันจากฝั่งอุปทานเป็นหลัก มากกว่าการอ่อนตัวลงของดีมานด์พื้นฐาน" Colliers Thailand, Phuket Residential Market 2025–2026 (เมษายน 2026)

การอ่านสถานการณ์ทั้งหมดนี้ของผมคือ ฟองอากาศกำลังถูกขับออกจากตลาด ในขณะที่เนื้อแท้ยังคงอยู่ Colliers ตั้งข้อสังเกตว่าผู้ซื้อหันมาซื้อเพื่อการใช้งานจริงมากขึ้น ต้องการยูนิตที่ใหญ่ขึ้น ความเป็นส่วนตัวมากขึ้น และบ้านที่เหมาะกับการพำนักระยะยาว มากกว่าผลตอบแทนการลงทุนระยะสั้นล้วนๆ ซึ่งตรงกับสิ่งที่เราเห็นในตัวผู้คนที่อยู่บนเกาะจริงๆ อย่างพอดี และข้อเสนอแนะปิดท้ายของรายงาน ซึ่งครอบคลุมทำเลชั้นเยี่ยมฝั่งตะวันตก ผลิตภัณฑ์วิลล่าความหนาแน่นต่ำ ความแตกต่างที่แท้จริง การทยอยเปิดตัว วินัยด้านราคาในตลาดระดับกลาง และโครงการมิกซ์ยูสแบบครบวงจรที่มี "สิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาวะและกีฬา" สำหรับผมแล้วอ่านดูไม่เหมือนคำแนะนำ แต่เหมือนคำอธิบายถึงสิ่งที่ผู้ประกอบการชั้นดีของเกาะกำลังทำอยู่แล้วมากกว่า คอนโดตลาดระดับกลางทั่วๆ ไปจะต้องเจอช่วงเวลาที่ยากลำบากสักสองสามปี ส่วนผลิตภัณฑ์ที่มีทำเลดี มีความแตกต่างอย่างเหมาะสม และตอบโจทย์ผู้ใช้งานจริง น่าจะรักษาอำนาจในการตั้งราคาเอาไว้ได้ สำหรับใครก็ตามที่กำลังจะซื้อ นั่นคือโครงสร้างตลาดที่ดีเท่าที่จะขอได้เลยทีเดียว

ในมุมความเป็นจริง: วีซ่า การบังคับใช้กฎหมาย และผู้ซื้อที่ยังลังเล

ผมอยากให้บทความชิ้นนี้อ่านดูซื่อสัตย์มากกว่าจะเป็นการตลาด ฉะนั้นนี่คือสิ่งที่ผมกำลังจับตามอง โครงการไม่กี่แห่งแถวป่าสักชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด แม้ว่าสิ่งนี้จะเกิดขึ้นทุกฤดูฝนและผมขอเตือนว่าอย่าเพิ่งตีความอะไรมากจากมัน ความลังเลของผู้ซื้อเป็นเรื่องที่มีน้ำหนักกว่า กฎเกณฑ์ด้านตรวจคนเข้าเมืองเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว รวมถึง การลดคุณสมบัติการขอวีซ่าเมื่อเดินทางมาถึงและระยะเวลาพำนักสำหรับบางสัญชาติโดยแทบไม่มีการแจ้งล่วงหน้า การบังคับใช้กฎหมายเข้มงวดขึ้นกับ โรงแรมที่ไม่มีใบอนุญาต และกับ โครงสร้างการถือหุ้นแบบนอมินีและแม้แต่รีสอร์ตที่ดำเนินกิจการมายาวนานซึ่งอยู่ติดกับ พื้นที่อุทยานแห่งชาติบริเวณสาคูและในทอน ต่างก็ถูกตรวจสอบ ทั้งหมดนี้ล้วนเป็นข่าวพาดหัว และข่าวพาดหัวก็ทำให้การตัดสินใจซื้อชะงักงัน

แต่สิ่งที่การบังคับใช้กฎหมายกำลังทำอยู่จริงๆ คือการทำให้ตลาดมีความเป็นมืออาชีพมากขึ้น ผู้ประกอบการที่มีใบอนุญาต โครงสร้างสิทธิการเช่าและกรรมสิทธิ์ที่โปร่งใส และผลิตภัณฑ์เช่าที่ดำเนินการอย่างซื่อตรง ล้วนออกมาจากสถานการณ์นี้ในตำแหน่งที่แข็งแกร่งขึ้น ซึ่งก็เป็นการคัดกรองแบบเดียวกันกับที่ Colliers อธิบายไว้ในฝั่งอุปทาน โครงการทั่วๆ ไปและโครงการในพื้นที่สีเทาจะลำบาก ในขณะที่โครงการที่ปฏิบัติตามกฎและมีความแตกต่างจะเดินหน้าต่อไปได้ และผมสบายใจที่ได้ลงทุนในตลาดที่ให้รางวัลกับการทำสิ่งต่างๆ อย่างถูกต้อง (ผมเป็นชาวกีวีนี่นะ พวกเราชอบทำตามกฎกันเป็นที่สุด!)

ในขณะเดียวกัน ข่าวที่ดูไม่หวือหวาที่สุดบางเรื่องอาจกลับเป็นข่าวที่มีประโยชน์ที่สุด ฤดูฝนปีนี้แห้งผิดปกติ และ อบต. ในพื้นที่ก็ใช้ประโยชน์จากมันได้ดี ทั้งปูผิวถนนใหม่ ปรับปรุงสายไฟฟ้าแรงสูง และดูแลรักษาริมถนนให้ได้มาตรฐานอย่างที่ผมไม่เคยเห็นมาก่อน เรื่องเล็กน้อยเหล่านี้ แต่มันเปลี่ยนความประทับใจแรกที่ผู้มาเยือนมีต่อเกาะ เมื่อรวมกับ สนามบินที่มีการเสนอให้สร้างข้ามเขตไปในจังหวัดพังงา และ การยกระดับระบบคมนาคมขนส่ง ที่ Knight Frank คาดว่าจะช่วยเปิดพื้นที่ทางตอนเหนือของภูเก็ต เรื่องราวด้านโครงสร้างพื้นฐานก็เริ่มจะไล่ตามเรื่องราวด้านดีมานด์ได้ทันเสียที

ตลาดภูเก็ตจะไปหยุดอยู่ที่ตรงไหนในปี 2026

เมื่อนำทั้งหมดมารวมกัน คุณจะได้ตลาดที่ขับเคลื่อนด้วยการเช่า พร้อมการปรับขึ้นของค่าเช่า 20% ที่ยั่งยืน ดีมานด์จาก 141 ประเทศที่ไม่มีเศรษฐกิจของชาติใดชาติหนึ่งจะปิดสวิตช์ได้ ยอดขายวิลล่าที่เติบโตในระดับสองหลัก ที่ดินฝั่งตะวันตกที่หายาก และกฎระเบียบที่เข้มงวดขึ้นในแบบที่เอื้อต่อคนที่ทำสิ่งต่างๆ อย่างถูกต้อง จะมีแรงเสียดทานอยู่บ้างระหว่างทาง และตลาดคอนโดระดับกลางโดยเฉพาะจะต้องทำงานหนักเพื่อยอดขายของมัน แต่คำถามพื้นฐานสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ก็คือ ผู้คนอยากอยู่ในที่แห่งนั้นจริงๆ หรือไม่ และจากจุดที่ผมยืนอยู่ เฝ้ามองคอร์ตที่เต็มไปด้วยผู้คนตลอดฤดูฝนที่แทบไม่เคยมาถึง ภูเก็ตก็ยังคงตอบว่าใช่อยู่เสมอ